从杭州一号线九和站A口出站，往东北方向走大约500米，就到了九和人家小区。小区有些“袖珍”，长、宽约100米，方方正正，里面矗立着3栋22～24层的超高层建筑。因为房型统一，建筑体量大，由半封闭阳台玻璃窗、平直线脚加造型柱构成的超大片蓝白灰外立面显得简洁洋气，给人一种轻快时髦的现代感和商务感。

  但这里实际是杭州市2011年第一批集中建设的公共租赁住房（以下简称“公租房”）小区之一，于2011年10月开工，2015年交付入住。杭州市公租房牛田管理服务中心（以下简称“牛田窗口”）负责人张晓鹏告诉我，3栋楼里一共1180套房子，分35平方米和40平方米（建筑面积）两个房型。因为距离九堡的新四季青服装市场不到5公里，加上周围一众电商产业园，九和人家的定位是提供给年轻人的单身公寓。

  在商品房租赁市场上，九和路附近的一居室价格如今在每月3000元左右，带卫生间的主卧价格每月也要1700到2200元。但九和人家的出租价格仅为12元/平方米，算下来，平均一套每月在420到480元之间。张晓鹏说，因为便宜，离地铁近，九和人家从配租以来就从始至终保持接近满房状态，其中杭州本地户籍人口和非本地户籍人口各占了一半。

  张晓鹏原来在杭州市住宅管理部门的物资系统工作，管原材料，2013年来到牛田窗口慢慢的变成为负责人。他记得，自己刚刚做公租房管理工作时，全杭州市只有牛田一个服务窗口，如今已增加到9个，承接全市5.3万套公租房的租后管理服务，其中牛田窗口的管理范围最大，对接了下沙以西26个公租房项目里的9126套房。

  在杭州市2017年的规划中，杭州将在2022年之前保有公租房总量不少于8万套。不过根据杭州市住房保障服务中心政策指导处处长童丽丽的说法，根据最新规划，这一数量还将继续增加到2025年之前不少于10万套。

  童丽丽告诉本刊，杭州市的公租房政策正是起源于九和人家项目开工建设的2011年。此前，杭州最早的保障住房政策出现在2000年左右，当时主要是推出了经济适用房（以下简称“经适房”）和廉租房，但经适房的申请最早是跟城镇不同职级职工的实物分房挂钩，也就是职工的实物分房达不到相应标准（一般职工55平方米及以下，高级职称的职工95平方米及以下）的，且符合中低收入的家庭就能申请经适房。

  2004年，国家四部委联合下发《经济适用房管理办法》，对照该《办法》，杭州市对经济适用房的保障范围做调整，明确只有申请家庭房产建筑面积小于48平方米（含）以下的中低收入家庭才具备申请资格。2007年，杭州经适房申请进一步严格，明确为城市低收入家庭。这一阶段，杭州的保障房体系还包括廉租房、拆迁安置房、人才限价房、危旧房改善四个政策，并称“五房体系”，核心是以售卖为主。但这一保障策略的背景是，从2004年到2010年，杭州全市新建商品房均价从5000元出头增长到超过1.4万元。

  正是未解决“部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足”带来的问题，2010年国务院住建部发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，正式在全国建立公租房制度。随后，2011年，杭州出台公共租赁住房管理办法，开启公租房建设。

  此前，深圳、厦门、常州等部分城市已有公租房试点，但杭州的特殊之处在于，和不少东部二线年开始，杭州迎来了非流动人口流入放缓的局面。其中2011年至2016年，杭州全市非流动人口平均每年增长仅6万多人，不到前10年平均增长的1/3。截至2016年末，作为杭州有突出贡献的公司的阿里巴巴，员工总数仅为3.6万人。但接下来，随着移动网络行业的快速地发展，杭州再次迎来了非流动人口的快速地增长，其中2017年增长了28万，2018年增长了33.8万，2019年更是达到55.4万。杭州成为当年全国非流动人口增长最多的城市，其中光是阿里巴巴的员工数量就已超过12万人。

  城市的发展变迁，也带来了杭州住房保障政策的转变。童丽丽说，从政府层面，2011年公租房政策出台时，政府最早集中建设了多个公租房项目，其中就包括杭州第一个交付的半山田园公租房项目，其房屋套数达到了4800套，迄今为止仍然是杭州单体体量最大的公租房项目。

  不过，根据浙江大学公共管理学院博士王利平的研究，这类以政府自建项目为主的公租房在出租过程中，租房者往往有工作距离远、通勤时间太长等问题。童丽丽说，正是考虑到这些原因，杭州从2013年开始启动新建商品房小区配建公租房政策。但2015年，杭州的商品房配建公租房政策暂停，童丽丽对此的解释是：“中间我们也在摸索住房保障的方向，暂停商品房配建后，我们提出公租房货币补贴政策，希望从‘补砖头’向‘补人头’慢慢过渡。”

  当时杭州的公租房货币补贴仅为6元/平方米，力度较低。同时，杭州房屋出售和出租价格在经历了2010年至2015年较为平稳的小幅波动后，从2016年开始再次快速上涨，到2020年，接近翻倍。这带来的结果是，杭州公租房实物的申请人员始终远多于申请货币补贴的人员。因此，2017年杭州市转变政策，再次启动商品房配建，并规定主城区新建商品房中，需要配建公租房达到10%，萧山、余杭、富阳则要求达到5%。

  童丽丽说，正是经历了这一系列摸索，2016年杭州暂停受理经适房申请，将住房保障体系由“以售为主”全面转向了“以租为主”。和“以售为主”不同的是，出台公租房政策时，杭州直接打破了户籍限制，接受非户籍人口中的新就业本科毕业生和创业人员申请公租房，其中新就业大学毕业生需要获得本科以上学历，且毕业未满7年；创业人员指的是具有中级（含）以上职称，或高级职业资格证书且持证满2年的申请者。童丽丽说，迄今为止，杭州公租房体系中的补贴对象60%为非杭州户籍人口。

  杭州房租的快速上涨，阮锦富有切身体会。阮锦富是河南信阳人，2000年来到杭州，一开始在电子厂做音响喇叭的电子元器件，后来跟着酒店里的老乡学厨师，当了五六年学徒，成为拥有高级厨师证的杭帮菜大厨。

  成为大厨后，阮锦富去过北京、天津、郑州、合肥，几年前回到杭州定居，再也没去过其他城市工作。单身的时候，阮锦富都是住企业来提供的宿舍，但十多年前结婚后，他开始和妻子在外租房。在杭州，阮锦富最早住在上城区的三堡村，后来三堡拆迁，又搬到笕桥，住的都是城中村农民自建房。

  他记得，直到2010年后的好些年，城中村的房子都很便宜，三五百元一间，但后来逐渐上涨到单间也要每月1000多元。2016年，他听同事说，拥有高级厨师证即可申请公租房，就试了试，结果2018年摇号摇到了上城区航海路附近肖苑小区里一套50多平方米的两居室。房子属于商品房配建小区，位于小区的一角，从外观上与其他商品房并无区别，内部户型方正，包括厨房和卫生间在内的所有房间均有明亮的外窗。租赁价格上，小区里一套普通的两居室需要3000多元，但阮锦富的公租房则为700元。

  申请公租房后，阮锦富就没在饭店上班了，原因是两个儿子一个11岁、一个9岁，正在杭州上小学，他和妻子必须腾出时间接送和陪伴孩子。为了孩子的教育，阮锦富的妻子选择了一份相对清闲的国企食堂工作，每天下午4点就能下班，阮锦富则辞掉公司的固定工位，成了收入更低但更自由的私厨，给一些固定的企业客户做内部宴请厨师。

  如果接单多的话，阮锦富每个月能有六七千元收入，但他妻子的收入不高，每个月仅3000多元。两人收入低于杭州2016年划定的公租房申请标准，即家庭人均可支配年收入低于48316元。阮锦富挺满意这个安排。他的弟弟也在杭州做厨师，收入更高，已经在杭州摇号买房，但因为忙碌不得不把孩子送回老家上学。

  阮锦富说，如今回想，以前单身时住公司宿舍也挺好的，无忧无虑，住在一块儿的都是同龄的熟人。但成家以后，他就开始为房子的事情奔波，2013年时还花30多万元在老家建了一栋气派的三层楼房。当时有客户建议他用这些钱在杭州买房，他毫不犹豫地拒绝了，因为总觉得“以后肯定是要回老家的”。以前租房也是同样的心理，虽然在饭店收入不算低，但租房总选城中村，一家人挤在一间房子里，理由是“省钱，以后回老家”。

  但现在不一样了，阮锦富说，如果以后不合乎条件，公租房需要退租，他还是会选择租商品房小区，哪怕稍微贵一点。他记得以前住在城中村时，开车总要在离住处很远的地方停下，赶上下雨天回家，腿上常常溅得透湿。而商品房小区配套完整，公租房也能申请车位，开车直接到地下车库。阮锦富自己总结，他对房子的要求不高，但住进商品房小区的确让他的市民归属感更强了。他渐渐意识到，老家可能回不去了，现在更希望孩子好好念书，未来找机会攒钱买房，留在杭州。

  自己成功申请公租房后，他又指导周围的亲朋好友申请，其中刚大学本科毕业的表妹和做电工的表兄，分别以新就业大学生和创业人员的身份申请到了住房补贴。阮锦富可能代表了一类想要在城市里生活下来的人，有技术，不想完全卷入高强度的螺丝钉生活，但又希望留在大城市。

  对租房者微妙需求和现实能力之间平衡的把握，实际考验的是政府的管理上的水准。从大的层面上看，公租房管理包括每年的准入资格标准调整。2015年，杭州市符合学历或职业条件的公租房申请人，收入标准为家庭人均可支配收入低于47691元，随后便以每年约5000元的标准不断放宽，2020年的申请标准是，上一年度家庭人均可支配收入低于66068元。

  童丽丽说，公租房最难的实际是租后管理部分，一是租金缴纳，二是房源退出。“租金缴纳，这是一个传统的租赁市场难题。公租房的特殊问题是，只有保证退出率，才能提高保障资源的利用效率。”但在国内，租后管理可供借鉴的经验不多。童丽丽说，杭州的经验是，从2013年首个公租房项目交付，就开始使用小区、单元和房门三级智能门禁系统，并且强调跟社区联动，以建立完整的管理体系。

  智能门禁的好处是，能够最终靠房门记录，实时掌握租户的动向。采访前一天，张晓鹏刚清退了一个年轻租户，原因是发现对方三个月都没有开门记录和水电记录了，房租也没交，人也联系不上。后来通过租户的公司，张晓鹏了解到，租户已经换工作去了深圳。这种情况下，张晓鹏就要组织人员，把房子里的东西做法律保全，然后腾退房源。

  这正是为了了解情况，用张晓鹏的话说，“我们现在是网络化管理，房子里住的是什么人，平时都要做功课”。但让他比较头疼的是，在社区工作中已经有很成熟的人员配比，比如一个网格员对应200～300户居民，但牛田窗口管理的公租房达到9000多户，实际上只有十多名工作人员。

  同样考验管理上的水准的还有蓝领公寓，这是杭州以租为主的保障房体系中的重要一环。蓝领公寓指的是2017年以来，由政府推动筹建，聘用第三方管理单位管理的集中式公寓，主要面向物业、保洁、餐饮等服务性行业人员，其租金指导价格为市场水平的七折。用童丽丽的话说，“主要解决的是一张床的问题”。

  尚蓝公寓（以下简称“尚蓝”）是杭州推出的第一家蓝领公寓，如今已有两期共1559套房源。公寓管理中心的经理郑铭告诉我，尚蓝一期原来是一块市政空地，二期则是一座废弃的体育公园，后由政府筹建了两座集中式公寓，分别在2019年3月和2020年9月开始运营，运营团队来自杭州的国企上城区投资控股集团跟杭州复兴建设集团成立的一家子公司。

  尚蓝只接受以公司为主体的承租申请，且只接受非杭州户籍人口入住，签订的也是三方合同，包括甲方公寓管理方，乙方承租单位，丙方入住人员。郑铭说，早在公寓交付之前，公寓的预订出租率就已达到60%，租住后，一些大规模的公司始终没有退租过。根据郑铭的了解，企业其实非常少能找到比较合适的宿舍，比如尚蓝的老住户索菲特酒店，他们以前的苦恼就在于，员工宿舍的消防安全无法达标。

  尚蓝本身是为做员工宿舍而建的，其运营本质上像是一栋外包的企业宿舍。因为跟公司打通，员工可以直接拿着入住申请到尚蓝办理入住，不需要专门的对接人。公寓里有健身房，只对租户开放，30元一个月，300元一年。此外，还有免费的台球桌、书屋、食堂和公共厨房。今年暑假，公寓里有父母把老家的小孩接到杭州玩，郑铭跟社区联合，做了一场为其四五天的亲子活动，带孩子们玩橡皮泥、扎染。

  一期的公寓没有阳台，二期建设时，公寓方面接受建议，在所有房间里都安装了阳台，方便租户晒衣服，面积也从原来的建筑面积每间20平方米左右，增加到每间25平方米左右，每间房的价格则在1200～1700元之间。和公租房不同，尚蓝大多是双床房，少有单间，同时房间里不能做饭，如果想做饭只能去公共厨房。此外，郑铭还要求每个单位每个月都要派人来，和公寓房管理人员一起，对宿舍进行大检查，查是否有违禁品，是否脏乱差，“说白了这就是每个公司的宿舍，无非就是我们统一去管理”。

  尚蓝里面入住的大都是如杭州市饮食服务集团、知味观、杭州酒家、索菲特大酒店、物美超市等餐饮或商超企业员工，还包括浙一医院的年轻医生，数千名企业员工一起一同生活。尚蓝在运营上也高度“宿舍化”，比如尚蓝的运营团队共有五六十人，其中保安就占了一大半，因需要24小时值班，每隔两个小时进行一次全公寓巡逻。这看起来有点像管理未成年学生，但对郑铭来说，他的重点是安全。

  为了管理公寓，郑铭还找了一个技术外包团队，做了一个App，专门用作承租助手，所以现在郑铭可以一眼就清楚自己公寓里目前的男女比例达到5.5∶4.5，还知道员工来自什么地方。如果一名员工旷工几天，其异常行为同样很快会被公寓管理方发现。

  知味观是最早住进尚蓝的承租企业之一，其人力资源部招聘专员金伟炎告诉我，因为工资水平不高，流动性大，餐饮行业普遍需要为员工提供吃住。过去，为了寻找合适的私人公寓做员工宿舍，面临着不断搬迁、宿舍分散的问题，待拆迁的学校改造公寓也住过。

  尚蓝的价格实际上比他们过去租住的私人改建公寓更贵，但金伟炎看中的，一是这里不担心租期问题，二是24小时监控、巡逻，安全设施比较齐全。“对我们这些包吃住的企业来说，员工安全是头等大事，消防安全、人身安全、财产安全，尤其是消防，重中之重。安全其实要花很多钱，其他公寓的价格可能稍微便宜一点，但始终不能让我安心。”

  即便出租价格比公租房高，但公寓的管理运营要收回成本，仍然是一件漫长的事。以尚蓝为例，郑铭算了一笔账，不算土地成本，光是公寓建设和前期投入，起码也要8到10年才能回本，“这样的投资，必须政府牵头，私企没人愿意做”。

  根据杭州市2017年的规划，杭州将在2022年前筹建蓝领公寓4万套。杭州市住房租赁管理服务中心综合管理科工作人员卢璇告诉我，目前4万套的筹集目标已达成，除了像尚蓝这样的全新建成公寓，也有从其他用途的房屋收购改建而来。

  和尚蓝不一样的是，目前一些蓝领公寓也接受个人承租。来自滁州的李先生就和妻子在另一座蓝领公寓计家公寓租了一间房，不到10平方米，每个月房租300多元，房内配一张床、一个柜子和一张桌子，差不多就满了。他记得妻子当时找到这里时，特别兴高采烈地跟他说：“我找到了一个好地方。”

  公寓里也有李先生不太满意的地方，比如公共厨房里没有油烟机，只有三个插座，每次到饭点都需要排队。但整体上他觉得很满意，一是环境不错，二是房租便宜。“我在杭州待了7年，知道没有比这更低的租金了，现在外面随便租一间房可能都得1500～3000元。”其实李先生的妻子在一家医院当护士，宿舍就在计家公寓，只要和别人合住，李先生自己所在的印刷公司也有宿舍。他的需求主要是，想跟妻子单独租一间房。

  如果总结杭州的住房保障政策，实际是完整的“三房三补”体系。童丽丽跟我解释，除了目前体量最大、保障人数最多的公租房和蓝领公寓，“三房”还包括2017年建立的人才专项租赁住房制度。

  今年9月，杭州第一个人才租赁住房项目——钱投·宁巢明石公寓正式投入运营，开始配租。小区内包括屋顶花园、健身房、商业配套、24小时管家服务、共享办公区域。和蓝领公寓、公租房对面积严格限制不同，钱投·宁巢明石公寓包含一居室、两居室和三居室各种户型，其中三居室约94～98平方米。

  同时，人才专项租赁住房也没收入限制，其申请对象面向的是杭州A、B、C、D、E类高层次人才中的无房户，其中E类人才的认定条件之一是具有博士学位即可，租金则分为最高市场评估价的四折优惠到完全免租几个档次。

  除此之外，“三房三补”中的“三补”指的是租房货币补贴，应届大学生住房补贴、高层次人才购房和租房补贴。从惠及人群和条件限制两方面看，其中2020年开始实施的应届大学生住房补贴可能是影响最大的。根据这项政策，在杭州市无房且未享受公共租赁住房、人才租赁住房等优惠政策的应届就业大学生，每人每年都可获得住房补贴1万元；第一次申请后发放3年，期满后收入低于城镇居民人均可支配收入的，可继续享受补贴，最长不超过3年。

  如果回溯，杭州“三房三补”保障体系开始的2015年，正是杭州上一次人口增长连续放缓的第五年，当年杭州出台了著名的“人才新政27条”，从资助、户籍、住房、医疗、社保等多方面鼓励各类人才留驻杭州。而对比杭州早期的“五房”保障体系，“三房三补”不光将经适房排除在外，本地户籍安置房也不再属于住房保障范畴，政策的基本方向变成了对各级别人才和城市贡献者的大力补贴与服务。