为您办实事，我们从始至终在。5月16日上午9：30，华商报改版25周年——“我为群众办实事”系列民生热线活动第十七场举行，本场为西安市住建局“商品房预售资金监管与防范租赁企业‘高收低租’”专场。

  “开发商承诺今年6月交房，但目前现场施工工人不足20人，按照这一个进度今年年底也交不了房。买房时我们按照开发商要求将钱转到其指定账户上，现在想查询这笔购房款有没有进入政府资金监管账户里?”上午9时许，就不断有市民拨打热线电话咨询相关事宜。在一个半小时的热线条问题反映交流渠道共接到线条。

  西安市住建局房屋租赁管理处三级调研员淦平忠、西安市住建局租赁服务中心副主任林光华、西安房产交易管理中心商品房交易科科长张瑾、西安市住建局市场处三级主任科员赵欣刚、西安市住建局租赁服务中心市场发展科科长杨晓莉、西安市住建局租赁服务中心租赁管理科科长昝川等就市民提出的各种买房、卖房、租房相关的问题及时答疑解惑。

  民生热线结束后，华商报记者就市民咨询反映问题整理归纳为以下方面，也希望能够通过这些解答能为更多人提供帮助。

  问题一：西安市民杜女士咨询，她购买了西安东郊一处楼盘，商品房购房合同约定今年6月份交房，但现在工地上只有20多个工人在干活，按照目前进度到今年年底也交不了房。买房时业主按照开发商要求把钱转到其指定的账户，现在想查询，这笔购房款是否转入了政府指定的监管银行账户?

  答：购房者把购房资金打入监管账户可以轻松又有效保障资金安全和购房人的合法权益。群众选定拟购买的房屋后，能登录西安市商品房预售资金交存指引平台打印交存单，根据交存单指引将购房款直接打入资金监管帐户。

  针对如何确认购房款是否打入了监管账户的问题，工作人员表示，购房人在意向登记核验通过、选定房屋等每一个购房阶段，都会收到资金监管相关的短信提示，交存购房款后一个工作日内，还会收到监管银行发来的入账短信，确保交款过程安全透明。购房人也可自助登录西安市商品房预售资金交存指引平台查询入账情况。

  问题二：西咸新区购房者汪先生咨询，近日开发商给他返还了《商品房买卖合同》，他发现该购房合同上有两个银行账户。特别是近期看到一些房企挪用购房款的问题，业主担心该项目也存在类似问题，同时询问假如发现购房合同上有两个银行账户，将怎么样处理呢?

  答：购房者能够最终靠以下三种方式都可以确认预售资金监管账户信息：一是通过登录西安市商品房预售资金交存指引平台打印“预售资金交存单”查看;二是扫描销售现场公示的预售许可证上的二维码获取;三是登录西安市住房和城乡建设局门户网站，在“商品房预售项目公示”栏目中查询对应项目信息。

  工作人员建议，若开发商给业主的购房合同中提供了除监管账户之外的其他账号，购房人可拒绝交款，留存相关证据，直接向项目辖区住建部门举报，也可通过12345市民热线等各类渠道投诉举报。

  问题三：西安市民姜女士咨询，最近买房时咨询了很多售楼部，销售人员推销住房时往往会承诺学校、医院、公园等配套，询问购房者买房时如何避免“踩雷”?

  答：购房者在购买商品房时查看项目建设的有关信息，应以政府有关部门批准或备案的文件、图纸为准。不宜轻信销售人员口头承诺以及传单等广告宣传，对于销售现场的沙盘、模型、样板房等，请详细查看相关提示及免责内容，避免产生误解。

  问题四：西安市民唐女士咨询，其所购买的商品住房买卖合同网签备案时间是2021年3月16日，房产证是2022年5月办理下来的，按照西安市目前的政策，她的房子何时才可以买卖?

  答：2021年3月30日，西安发布了《西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求：2021年3月31日及以后办理网签备案的商品住房及二手住房，再次上市交易时，应按照“商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易”执行。

  2021年3月30日及以前，已办理商品房、二手房网签备案的住房，不受本次政策调整影响，仍按照2018年确定的“房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，方可上市交易”执行。

  问题一：江同学咨询，她是一个来西安创业的大学生，以前在外地租房交了租金还被房东撵走，咨询在西安如何租赁住房及必须要格外注意哪些事项?

  答：查找房源时可登录西安市住房租赁交易服务平台(网址：，或通过其他租赁平台查找有核验码的房源，确保房源信息真实可靠。选定需要租赁的房屋签订合同前，务必认真阅读、充分理解合同各项条款，尤其对租金支付、押金退还、房屋维修、违约责任等重要条款及合同提示性条款的内容要高度关注，若租赁双方存在口头承诺应当在合同中予以明确;签订租赁合同时登录西安市住房租赁交易服务平台，使用《西安市房屋租赁合同》(示范文本)并进行租赁合同网签备案。

  同时，必须要格外注意当出租方为租赁企业时，租客应查看租赁房屋业主与租赁企业签订的委托协议书或租赁合同，了解业主委托房源的期限、房租支付方式等信息;为防范租赁企业“高收低租”“长收短付”等经营风险，建议单次支付租金不超过三个月，并主动要求接受住房租赁资金监管。

  根据《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》，当出租方为租赁企业时，租客应将租金和押金转入由租赁企业在监管银行开立的存量住房租赁交易资金监管专用账户。租客将租金存入资金监管账户，监管资金逐步释放给租赁企业，防范租赁企业经营风险，保障租赁资金安全，保障业主和租客合法利益。

  在通过租赁服务平台做租赁合同网签备案时，会弹出提示框“是否接受租赁资金监管”，选择接受资金监管后，根据租赁网签备案合同中显示的监管信息，到指定的监管银行网点或根据监管银行提供的缴存方式按时足额缴纳押金、租金。

  问题二：张先生咨询，他是一名房主，看到很多地方出现租赁企业跑路，房东和房客都受损，在西安市房主委托租赁企业出租房屋该如何做?

  答：建议通过房主登录市场管理部门网站，仔细核查企业工商登记情况看是否已列入经营异常名录，登录西安市住房租赁交易服务平台查企业是否完成开业信息报备、开设住房租赁资金监管专用账户，最好实地查看企业经营场所和运营情况。

  同时，房主要多了解周边同户型房屋出租价格做到心中有数，警惕租赁企业高租金回报甚至加价收房、以装修名义收取装修预付款;确定好委托的租赁企业后要签订租赁合同，对租赁双方的权利义务书面明确，推荐使用《西安市房屋租赁合同》示范文本，并登录西安市住房租赁交易服务平台做租赁合同网签。

  问题三：康女士反映，他们小区“群租房”现象严重，有一些业主私自将房屋隔出多个隔断出租，不知道怎么来处置?

  答：为规范住房租赁市场管理，2020年9月，西安市出台了《西安市规范住房租赁市场管理办法》，该《办法》对出租住房的最小出租单位标准、最多出租人数及最低人均租住面积进行了明确的规定，对规范整套房屋分隔出租的“群租房”现象有较强的针对性。

  同时，西安市已大力开展保障性租赁住房建设，“十四五”期间计划新增保障性租赁住房30万套(间)，通过疏堵相结合的方式，有效缓解住房租赁市场供需矛盾，不断满足新市民、青年人等群体阶段性的住房需求。

  建议广大市民，如果在日常租赁住房过程中发现涉及违反法律法规租赁行为时，按照《西安市房屋租赁条例》规定，市民可提供材料向房屋所在地区县住建行政主任部门反映，协助执法部门进行查处，或通过12345市民热线等渠道投诉举报。

  问题四：党女士咨询，她在西安市一小区租住了一套房屋，租赁到期后租赁企业以损坏房屋设施等名义，1500元押金一直不给退，现在该怎么样处理?

  答：租赁房屋时一定要签订租赁合同，明确双方权责义务及退付租房押金等事项。租房过程中发生租赁纠纷时，首先双方应依据签订的租房合同进行协商处理，协商不成时可向租赁房屋所在辖区住建部门申请纠纷调解，也可向辖区人民法院提起诉讼，通过司法渠道维护租房权益。住建部门在处理过程中如发现企业有违反有关规定法律法规及政策规定的经营行为，将依据《商品房屋租赁管理办法》和《西安市住房租赁企业信用信息管理办法》等进行处理。

  同时，为防范租赁交易风险，租客签订合同前，务必认真阅读、充分理解合同条款内容，签订合同后，应及时登录西安市住房租赁交易服务平台，对租赁合同进行合同网签备案。网签时租客可选择接受租赁交易资金监管，将租金和押金转入租赁企业开立的存量住房租赁交易资金监管专用账户，切勿向合同约定之外的企业账户、业务员个人账户或其他账户支付款项。